Experts en évaluation immobilière

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Page d'accueil / Une expertise : Pourquoi ? Quand ?

Pourquoi et quand faire appel à un expert ?

L'immobilier est un domaine en activité constante. Le marché ne se limite pas à un simple transfert de biens. La diversité des textes réglementaires, la complexité de la fiscalité conduisent les particuliers et les professionnels à recourir aux services d'un expert. L'évolution récente des textes législatifs et réglementaires concernant les nuisances, la présence d'amiante, de plomb, de termites peut entraîner l'expert à effectuer des recherches complémentaires, suivant le type et la situation géographique de l'immeuble.

Quand faire appel à un expert ?
Dans le domaine amiable, les recours à un expert sont nombreux :

- Gestion patrimoniale par des particuliers

Achat, vente, échange d’immeuble,
Partage successoral, donation-partage,
Sortie de communauté, d’indivision,
Attribution préférentielle prévue par la loi (logement principal du conjoint survivant ou divorcé, propriété agricole de l’héritier exploitant)

- Déclarations fiscales

Déclaration de succession,
Déclaration pour l’impôt de solidarité sur la fortune

- Dans l’environnement des baux commerciaux

Fixation du loyer de renouvellement,
Fixation de l’indemnité d’éviction

- Dans la vie sociale de l’entreprise

Fusions, apports, cessions, achats,
Etablissement des bilans
Obligations particulières des sociétés d’assurance : depuis le décret du 5 novembre 1990 modifiant les dispositions du Code des assurances, obligation d’expertise quinquennale et d’actualisation annuelle pour tous les immeubles et parts ou actions : c’est la valeur de réalisation que doit déterminer l’expert.
Obligations particulière des Sociétés Civiles de Placement Immobiliers (SCPI) : le décret d’application de la loi du 31 décembre 1970 modifiée par la loi du 4 janvier 1993 a introduit l’obligation de faire expertiser les immeubles qui composent leur patrimoine par un expert indépendant.

- Expertise pour prêt

Appréciation des garanties bancaires,
Détermination de la mise à prix, soutien d’enchères en cas de vente sur saisie,
Détermination des provisions comptables.

Pourquoi faire appel à un expert ?

L’application des méthodes d’estimations impose un juste diagnostic des éléments de valorisation ou de dévalorisation du bien immobilier, c’est à dire des facteurs de la valeur. L’expert est donc apte à apprécier correctement les principaux facteurs de la valeur. Il se doit d’être à la fois :

• un technicien : il doit porter un jugement sur les facteurs techniques de la valeur : nature des constructions, qualité architecturale, état de l’immeuble et des équipements…
• un économiste : la valeur d’échange d’un bien dépend bien plus de l’offre et de la demande, donc du contexte économique, que des qualités techniques du bien. Il ne suffit pas de disposer d’un fichier de références immobilières, il faut interpréter les données, c’est à dire procéder à un raisonnement économique.
• un juriste : l’expert doit disposer des connaissances en droit privé (servitudes, droit des loyers…) et en droit public (droit de l’urbanisme, droit de l’expropriation, droit fiscal…)
• un fiscaliste : l’expert doit se tenir informé de la réglementation fiscale et de ses évolutions pour en apprécier l’incidence sur le fonctionnement des marchés immobiliers.